Pytanie o możliwość uznania podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) za koszt uzyskania przychodu przy zakupie nieruchomości to jeden z kluczowych elementów optymalizacji podatkowej w branży nieruchomości. Odpowiedź zależy od szeregu czynników: typu nieruchomości, jej przeznaczenia i sposobu wykorzystania w działalności gospodarczej. PCC może zostać kosztem, jeśli zachodzi bezpośredni związek z działalnością gospodarczą oraz osiąganymi z niej przychodami, lecz sposób rozliczenia jest ściśle związany z kwalifikacją prawną nieruchomości i od 2023 roku – nowymi ograniczeniami dotyczącymi amortyzacji obiektów mieszkalnych.

Zasady ogólne kwalifikacji PCC jako kosztu podatkowego

Możliwość uznania PCC za koszt podatkowy reguluje ustawa o PIT (art. 22 ust. 1) oraz CIT (art. 15 ust. 1). Kosztem może być każdy wydatek poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia jego źródła, o ile nie został wyłączony wprost przez ustawę.

Warto podkreślić, że podatku od czynności cywilnoprawnych nie wyłączono wprost z kosztów podatkowych. Jeśli PCC wiąże się z działalnością gospodarczą, może być potencjalnie rozliczany, o ile podatnik udowodni związek wydatku z generowaniem przychodów.

Organy podatkowe podkreślają, że to podatnik musi dysponować dokumentacją potwierdzającą związek PCC z działalnością opodatkowaną.

W interpretacjach podatkowych wskazuje się na podział kosztów na bezpośrednie i pośrednie. Koszty bezpośrednie rozliczamy w momencie powstania przychodu, pośrednie – w dacie poniesienia wydatku.

Zakup nieruchomości mieszkalnych na potrzeby działalności gospodarczej

Poniżej przedstawiamy konsekwencje zmian legislacyjnych i ich wpływ na rozliczenie PCC przy zakupach nieruchomości mieszkalnych:

• od 2023 roku niemieszkalne nieruchomości nie podlegają już amortyzacji – koszt PCC zostaje „zamrożony” w wartości nieruchomości,
• PCC zwiększa wartość początkową środka trwałego, ale nie może być rozliczany na bieżąco, a jedynie w momencie sprzedaży,
• interpretacje organów potwierdzają brak prawa do odpisu amortyzacyjnego PCC dla mieszkań przeznaczonych na najem,
• z wyjątkiem przypadków, gdy nieruchomość służy celom handlowym – wtedy PCC jest bezpośrednim kosztem rozliczanym w chwili zbycia.

Nieruchomości użytkowe i handlowe

Dla lokali niemieszkalnych (biura, lokale usługowe, hale handlowe) obowiązują inne zasady:

• możliwość amortyzacji według stawki 2,5% rocznie (nawet do 10% rocznie przy spełnieniu warunków),
• PCC podnosi wartość początkową środka trwałego,
• PCC jest rozliczany pośrednio przez system amortyzacyjny – podatnik odzyskuje koszt przez 40 lat,
• jeśli nieruchomość była już używana co najmniej 60 miesięcy – istnieje szansa przyspieszonej amortyzacji, nawet do 10 lat.

W przypadku inwestycji w obce środki trwałe (np. adaptacja wynajmowanego lokalu) PCC również podlega rozliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne od wartości niematerialnych i prawnych.

Środki trwałe versus towary handlowe

Rozróżnienie celu nabycia nieruchomości jest kluczowe dla momentu rozliczenia PCC:

• środki trwałe – PCC zwiększa wartość początkową, a koszt jest rozliczany przez amortyzację lub w momencie sprzedaży,
• towary handlowe (przeznaczone do dalszej odsprzedaży) – PCC jest bezpośrednim kosztem uzyskania przychodu,
• w działalności deweloperskiej – wydatek na PCC staje się kosztem dopiero przy sprzedaży lokali.

Koszty bezpośrednio związane z przychodami, m.in. PCC przy zakupie towaru handlowego, rozlicza się w momencie powstania przychodu (sprzedaży).

Wpływ zmian legislacyjnych od 2023 roku

Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych od 2023 r. oznacza rewolucję w rozliczaniu kosztów nabycia mieszkań, w tym podatku PCC.

• przed zmianą możliwa była amortyzacja mieszkaniowa (1,5% rocznie), choć jej faktyczna użyteczność była ograniczona przez wyjątkowo długi okres rozliczeniowy,
• przepisy przejściowe pozwalały na amortyzację do końca 2022 r. dla nieruchomości zakupionych przed 2022 r.,
• od 2023 brak amortyzacji znacznie pogorszył opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem z perspektywy podatkowej,
• lokale użytkowe wciąż mogą być amortyzowane, dlatego ich zakup umożliwia preferencyjne rozliczanie PCC.

W praktyce podatnicy muszą kalkulować inwestycje w mieszkania z uwzględnieniem niemożności rozliczenia kosztu PCC w ramach działalności.

Szczególne przypadki i wyjątki

W praktyce możliwe są specyficzne sytuacje dotyczące rozliczania PCC:

• wnoszenie nieruchomości aportem do spółki – wartość początkową środka trwałego ustala się wg wartości rynkowej; PCC płatne przy nabyciu za gotówkę jest składnikiem wartości aportu,
• przekazanie nieruchomości w ramach inwestycji publicznych – PCC może być bezpośrednim kosztem inwestycji,
• ustalanie wartości początkowej, gdy brak pełnej dokumentacji – możliwa wycena przez podatnika lub biegłego; PCC można uwzględnić jako część szacowanego kosztu,
• wprowadzenie do majątku firmowego nieruchomości nabytej wcześniej prywatnie – wartość początkową określa się na dzień wprowadzenia, uwzględniając PCC i stopień zużycia.

Aspekty proceduralne i dokumentacyjne

Podatnik musi odpowiednio udokumentować wydatek oraz związek PCC z działalnością gospodarczą. Kluczowe znaczenie mają następujące obszary:

• deklaracja PCC-3 – podstawa rozliczenia podatku;
• potwierdzenia przelewu/fiskalne dowody zapłaty podatku – jako załączniki do PCC-3;
• dokumentacja z uzasadnieniem celu nabycia nieruchomości – analizy, biznesplany, uchwały spółek;
• ewidencja księgowa – PCC powiększa wartość środka trwałego bądź staje się kosztem towaru handlowego;
• prawidłowa wycena wartości nieruchomości – PCC nalicza się od wartości rynkowej, urzędy mogą to skontrolować i żądać wyceny przez biegłego.

Praktyczne implikacje i strategie optymalizacyjne

Zmiana legislacyjna wymusza na podatnikach weryfikację i aktualizację strategii podatkowej. Poniżej prezentujemy wybrane kierunki działań:

• nabywanie lokali użytkowych zamiast mieszkalnych – daje możliwość amortyzacji i rozliczania PCC w kosztach,
• adaptacja mieszkań na lokale użytkowe – wymaga spełnienia kryteriów prawnych, lecz może umożliwić korzystniejsze rozliczenie,
• w działalności stricte handlowej/deweloperskiej PCC traktujemy jako koszt rozliczany dopiero przy sprzedaży,
• rozważenie timingowania transakcji tak, by koszty i przychody ze sprzedaży wystąpiły w tym samym roku podatkowym,
• dla osób do 36. roku życia możliwa jest ulga PCC przy zakupie pierwszego mieszkania – dotyczy celów prywatnych, nie gospodarczych.

Wpływ na różne formy działalności gospodarczej

Sposób rozliczenia PCC uzależniony jest od formy prowadzonej działalności oraz wybranego modelu opodatkowania.

• na zasadach ogólnych podatnicy mogą w większym stopniu korzystać z optymalizacji kosztów poprzez wybór właściwego momentu ich rozliczenia,
• przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych możliwość zaliczenia PCC do kosztów praktycznie nie występuje,
• w najmie prywatnym PCC uwzględnia się dopiero przy sprzedaży nieruchomości – nie przysługuje amortyzacja ani odpis,
• spółki kapitałowe prowadzące działalność deweloperską/handlową mogą rozliczać PCC przy sprzedaży nieruchomości, co jest szczególnie korzystne w większych inwestycjach.